(383) 286-66-78 
olife@anr54.ru

г. Новосибирск
ул. Семьи Шамшиных, 99
 

Как мы портили клиенту сделки. Эпизод 1.

История началась с того, что некий предприниматель, назовем его N, поссорился с супругой до раздела бизнеса. Люди они разумные и договорились о компенсации для господина N в виде коммерческой недвижимости. Он передает ей права на бизнес, а она покупает ему недвижимость, дающую доход, сравнимый с доходом от бизнеса. Последовала бесконечная череда предложений от риэлторов. Несколько первых было зарезано самим заказчиком по разным причинам – место нехорошее, неперспективная проходимость, имеющиеся арендаторы скорее мертвы, чем живы.

Первое предложение, попавшее к нам в работу, выглядело по этим субъективным параметрам идеально. Тихий центр, респектабельная публика, давно работающие арендаторы, отдельно стоящее здание. Спросите собственника коммерческой недвижимости в жилом доме, насколько этот аргумент сильный в пользу покупки и он Вам ответит, что хуже ЖЭКа, только городская администрация. Заказчик уже представлял, как он достраивает второй этаж, заводит там свой офис, супруга радовалась, что частично закроет проблему. Дальше потребовалось проверить отвечают ли впечатления действительности, и будет ли сделка законной. То есть взглянуть на объект пристрастно.

Первое, что делаем в таких случаях – запрашиваем и изучаем документы о праве собственности. Они показали, что недвижимость в тяжелой ипотеке. Арендаторы оказались аффилированными лицами собственника (говоря человеческим языком – друзья и родственники). А бизнес их, при совсем поверхностном изучении, показался весьма зависимым от условий аренды. С учетом цены, которую запросили за это здание и ситуации на рынке аренды, запах дохода улетучивался на глазах.

Конец переговорам положил экскурс в историю постройки здания. Обнаружилось, что оно предназначалось для склада еще в советские времена, и ни в коем случае для постоянного нахождения там людей. Материалы, из которых оно построено – металл и металлическая арматура. Вам доводилось когда-нибудь работать в железном гараже? Летом? Наш заказчик - не садист. Кроме того, конструкция абсолютно не предполагала возможности надстройки.

В описанном эпизоде информация, собранная только по ключевым вопросам, помогла заказчику принять решение не в пользу покупки.

Каждый клиент со своими обстоятельствами уникален, но для принятия решения необходимо ответить на довольно стандартный вопрос - с чем придется иметь дело после покупки. А это предполагает необходимость знать кто соседи, кто может арендовать, какова репутация объекта, каково его техническое состояние, подходит ли месторасположение, разумна ли цена, и не в последнюю очередь – имеет ли право продавец взять у покупателя деньги. Все эти знания могут предотвратить большие потери.